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本文实际发表于2010-02-01 07:09
中国房地产业须打“黑”
列位看官，你说房价“一小时涨一千”、“一天涨一万”、“一月翻一番”算不算黑？你说坑蒙拐骗、哄抬房价算不算黑？你说囤积居奇、散布虚假行情信息，制造混乱算不算黑？你说行贿受贿、腐蚀我干部队伍算不算黑？你说官商勾结欺负弱势群体算不算黑？你说动用暴力、野蛮拆迁算不算黑？你说让一个本无科技含量的大路产业绑架经济金融乃至政府行为算不算黑？你说……
现在的房地产名为“市场”，实则是无规矩无法制从而混乱不堪的富人炒家游乐场，什么“主义”都不是，称之为“黑市”可能比较恰当。房产利益集团在那里胡作非为多年并产生一系列严重后果，直至燎起民怨、动摇社会根基。不能简单看成一个经济问题或自由市场问题，而是一个政治、法制的问题。治理房产乱象，尚存在很多法制漏洞和组织制度空白。房市要打“黑”，全面整顿（不止是调控）房地产市场已经刻不容缓，必须经济、行政、法律手段三管齐下，还要拿出类似九十年代初那样的铁腕，方能见效。
根据中华人民共和国《宪法》，国企是全民的企业。非房产国企不得进入房地产市场；全国人民有权利声讨和控告那些不务正业和违反国家政策参与哄抬房价的国有企业以及形形色色的腐败分子。房产业国企必须在中央统一部署下开发合理价格的住房和政策性住房以遏制不法房产商、投机商的疯狂乱价行为，在和谐社会建设中发挥社会主义的制度优势。房产国企在平抑房价的斗争中若有损失或牺牲，国家财政和全国人民乐意为其买单。
各级地方政府应该落实科学发展观，站在国家大局和全国一盘棋的立场上，认真落实中央各项调控措施，保质保量完成政策性住房开发任务，依法查处哄抬房价等种种不法行为和房地产市场中的腐败事件；不该阳奉阴违、软拖硬抗甚至与开发商沆瀣一气，化解中央政策。全国人大和各级人大应该履行宪法赋予的立法（规）和对行政的监督职能。总而言之，现在已经到了“重拳出击”动真格，彻底扭转房地产乱象的时候了。
（文/章强安）http://forum.home.news.cn/detail/73484583/1.html
附录：【网友锐评】海南房市发飙之我见
作者：zqazy 于 2010-02-02 11:00:19.0 发表
在1月4日海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略后的5天内，整个海南省的商品房销售量就达到了2008年全年销售量的总和——171.12亿元。海南的楼盘们好似梦中惊醒，不仅海口、三亚等区域中心城市的房价连番暴涨，就连琼海、博鳌、文昌等二线城市的商品房价格也以令人难以置信的速度狂飙突进，“每日涨千元甚至万元”，“一周翻了一番”……与此同时，“国际权威机构为三亚的顶级豪宅测算，27万元平米是其极限价格”、“10万浙商携300亿海南炒房”、“炒房客半月净赚上千万”、“山西煤老板转战海南”之类的轰动新闻不绝于耳，真的是“惊心动魄”、“不可思议”哦！
为了遏制内地房价过快上涨，中央于去年底出台“组合拳”调控措施，与此同时，国务院批准海南正式启动实施“国际旅游岛”宏伟规划。海南房价发飙，就是这两件大事形成的合力推动起来的。事实上，海南成了一个“泄洪区”，用来转移汹涌澎湃的房地产等流动资金，疏减对内地房产泡沫和通货膨胀的压力。从全局看，就是海南成了泡沫、破了泡沫，也不会严重危及全国大局，所以这是一着妙招，况且，海南自己是堵不住的。
凭心而论，海南的房价应该说是不很贵的，近二十年来一直与我这个中学教师的工资持平增长（除开九十年代初那短命的泡沫期）。十九年前，当房价是四、五百时，我的工资大约也是四、五百，买不起，住的单位公房；后来工资突破一千，房价也没有超过两千，但住上了有房产证的单位房改房（只花了五万），只是想给儿子们买套房，跑遍海口房市，还是买不起；五年前工资突破三千，房价也就四、五千，我们退休了，拿出老俩口一生的全部积蓄二十多万买了儿子单位一千五的集资房，如此圆了买房梦；现在房价已在万元左右、有的更高，老朽就只配玩博客研究房事了。海南现在正发疯的房市真的会再短命一回吗？让海南成为中国的迪拜真的不可以吗？过于乐观或过于悲观都不可取，最好的态度是乐观其成，拭目以待。
海南有的是土地，实体、虚拟的经济都欠发达，本地居民炒热和消化房产的能力自然也很低。巨大的资金流涌入海南使房地产业暴热，可以增加地方财政收入，有利于本地民生待遇水平的提高和市政环境改良，有利于建设海南“国际旅游岛”。纵然是出了问题，由于是国有资金唱主角，海南也没有其它事业好破坏的，只要海南领导部署得法，舍得及时花钱藏富于民以提高本地普通民众的创业、消费水平，能管住管好自己的干部、企业和银行，了不起再来一次遍地烂尾楼，海南治安小乱一阵子。至于那些私人私业洋资们，不怕死的就尽管来吧，风险和暴利同在，好自为之就是了。海南有的是失败的经验。
海南欢迎您！ （文/章强安）
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第6条回复：
作者：闪亮的太阳 于 2010-02-02 16:16:19.0 发表
楼主对楼市有独到见解啊~~评的到位，评的在理！！
第7条回复：
作者：zqazy 于 2010-02-02 19:47:29.0 发表
谢谢，不好意思哦!完全到位就不能出来了哈。
第16条回复：
作者：zqazy 于 2010-02-13 11:31:27.0 发表
海南要巧用外来热钱
海南房市，无论暴跌时还是暴涨时，入住率都低于百分之三十。这说明这里从来都处在泡沫状态，只有泡沫大小之区别。本地居民收入低，经济欠发达，有足够空间容纳房产泡沫。即使泡沫破裂，对内地和本地都不产生破裂性影响，倒霉的只会是中小投机者和永不言败的涉房全民企业和银行。这就是为什么要把流动资金引入海南，减轻内地通胀压力的原因。
海南地方政府最明智的措施，不是打压房价（他们也不会真的去打压），而是赶在泡沫破裂之前，利用现在的热闹条件，把热钱引向优化旅游资源环境、壮大本地经济实力和大幅提高本地居民工薪收入上，为海南发展奠定一定的物质基础。这样，当泡沫破裂时，就不会象九十年代初那样，只留下满地烂尾楼。
这要看是不是真有认知水平和行政能力了。
第22条回复：
作者：zqazy 于 2010-02-24 21:54:59.0 发表
郎咸平：海南岛要学拉斯维加斯，不能学迪拜
香港经济学家郎咸平警告说，“海南岛的开发要多向拉斯维加斯取经，千万不能学迪拜。”以地产开发带动旅游产业开发的模式并不完全可取。据他观察，这种观光区能否成功和地产开发的比例是成反比的，即地产开发越多，越不容易成功，地产开发越少，就越容易成功。
“人们去拉斯维加斯就是去赌钱，去旅游的，在拉斯维加斯基本看不到大片大片豪华的商品房，在美国政府的监管下，大量资金只能投入到专业旅游设施方面，不准炒地产。为什么拉斯维加斯的成功不能被复制到迪拜呢？就因为迪拜太依靠地产开发了。”
海南的目标是建设“国际旅游岛”，不是高楼林立的繁华“大城区”；也不可能只办成“富人娱乐的天堂”；更不可能把本地买不起房的人们移民到内地西部地区去。把建设“国际旅游岛”首先搞成助推土地、商品房炒作，一味推高住房酒店价格租金，是极不明智的。
http://forum.home.news.cn/detail/73599569/1.html
1月23日，三亚湾最后的一线海景产权式酒店克拉码头开盘。项目日前的平均售价在34000元左右，开盘当天成交3.67亿的销售奇迹，引发了2010年三亚房地产市场的第一波热销狂潮。
请看开发商的嘴脸 海南楼市升温，开发商拆房重建 （视频）：小心：2月初海南房市成交面积价格已经双降
参考资料：房地产业黑色生存惊人内幕
中国宁波网 2002-05-31 09:07:38
2001年底，重庆新东福花园老总携款潜逃；2002年1月，北京通天苑发生物管打人事件；2002年2月，深圳万科遭业主投诉；3月25日，《京华时报》记者采访中创物业与业主纠纷被暴打……一时间，房地产“问题风暴”席卷全国，房地产商成了面目狰狞的魔鬼，层出不穷的购房纠纷和质量问题使房地产成了头号投诉目标。
但同时，我们也极不情愿地看到了另外一幅景象：炒地皮、偷工减料、假按揭、价格虚高、虚假广告、空手套白狼、钱权交易，所有被猛烈抨击的问题没有任何改变，面对舆论和业主的狂风暴雨，房地产商几乎没有受到任何处罚，毫发无伤！他们仿佛成了不倒仙翁！那么，究竟是什么原因让他们无所顾忌？是什么力量让他们如此嚣张？
2002年3月下旬，一资深房地产策划人李丁(化名)告诉记者：“这些都是表象，房地产商有着自己的生存逻辑，而且从房地产在中国兴起的那一天就开始了，黑幕层出不穷，生生不息……”
在得到不透露姓名的承诺后，李丁点燃了一支香烟，在烟雾缭绕中，他向记者描述了真实的房地产界。
地皮是黑色的
“我从来没有在正规渠道批到过地皮。”李丁说，“谁不想光明正大挣钱？实在是弄不到手。”
征地是开发楼盘的第一个环节。按规定，房地产开发商具有相应资质就可以申请地皮，但实际操作却是另外一回事。
“地皮早就被有关系的人瓜分了，他们神通广大也胆大包天。比如几年前深圳宝安土地分局的一个负责人（事发后畏罪自杀）独自一人就把城区的土地卖光了。”
“一开始，我的报告总是被挑三拣四，批评得一无是处，不是达不到要求就是已经规划完毕，没地方了。三天两头修改，他们总能挑出毛病。最后，我弄懂了，找到国土局办公室的一个秘书，通过她牵线搭桥和局长见了一面，然后专门到他家里拜访了一次，地很快批下来，而且土地出让金可以先欠着，‘赚了钱再说’。”
记者：“没人查？”
李丁：“谁查，他能查自己吗？”
按照李丁提供的信息，只要贿金及时交上，至于国家的土地出让金，可以具体问题具体解决。“很多地方制定了若干土地优惠政策，至于如何优惠就看官员的脸色了。”
他特别提到他所供职的公司有个秘密账本，里面记录了所有见不得人的开销，“他们的嫖娼费也记在里面，这些费用我们要列入楼盘开发总成本的。”
权钱交易成了楼盘开发的第一块基石，由此衍生的地下土地交易市场，“在每个城市都存在，凡是大权在握者基本上都握着几张紧俏批文，即使手头没有，他也会通过一些渠道弄到手。”
为了印证他的说法，记者查阅了几年来关于贪官的近百篇报道，发现几乎每个贪官都与房地产腐败有关，而所谓的阳光拍卖，“不到10%。”
据权威资料，1999年以前，90%的土地实行的是非市场价格的协议出让。如此大的“空白地带”自然成了“寻租”的沃土。其中的典型莫过于前广东省副省长于飞，他利用职权为女儿的皮包公司（用9998元港币在香港注册）批地3500亩，一转手，狂赚2800万元人民币。“这件事是在于飞倒台后才被曝光的。”要是他没有倒台呢？记者不敢深想。
银行，银行，我爱你
记者：“多少钱可以操作一个楼盘？”
李丁：“一个号称总成本1亿元的楼盘，开发商的实际总成本不超过1000万元。有背景的人连这1000万元都可以不用出，他们自有办法。”
拿到批文后，开发商开始到银行融资。“我们的成本和外界所了解的成本不一样，对于一个开发商，他们的实际成本主要由两部分组成，公关费和关系，二者缺一不可。”其它成本如何解决？“银行贷款。”
为了鼓励投资，国家金融政策曾对房地产大幅倾斜，但这种政策倾斜成了房地产商投机的最佳途径。按规定，银行贷款的前提是开发商前期投入25%的资金，但“他们才没那么傻。”
一房地产公司副总告诉记者，银行的人会对开发商进行指点。比如向开发商透露只有银行内部才知道的“打分制度”，这是对开发商资质认定的一个重要指标，不允许向外透露，但“我们会先打听谁是经办人，然后通过特殊渠道把他们请来。他们会告诉我们分数是否达标，并指导如何修改资产负债表以提高分数便于贷款。这样，我们就神不知鬼不觉地成了资产优良的公司。”
“这个环节最关键，一旦打通就意味着成功了一半。”
开发商通过抵押批文和楼盘从银行获取建设资金后，接下来就是用“假按揭”套取更多资金。其典型操作手法是，搜集员工的身份证或一些不知情的人的身份证，签订虚假售房合同，然后和真合同混在一起从银行获得按揭贷款。
记者：“银行不会怀疑？”
李丁：“说句实话，所谓无商不奸。我们这套把戏他们清楚得很。但‘拿人手短’，只要能骗过国家，他们自然会睁只眼闭只眼。一个楼盘如果运作顺利，一般两年半就可以卖完。随着销售结束，这些见不得人的东西自然烟消云散。”
对此，记者采访了银行界有关人士，并梳理了一下房地产公司的资金流向，发现楼盘销售实际上在“假按揭”阶段就已完成。先期的抵押贷款可以让开发商的资金退出来，而按揭贷款则让他们提前获得利润，后期销售不过是把银行的贷款填平而已。买方和卖方的关系在这个过程中悄悄发生了转移，而建筑成本和楼盘风险实际上由银行承担，这就是房地产商津津乐道的“空手套白狼”。这也不难解释诸多房地产老板为什么能够“携款潜逃”。
“如果销售不理想怎么办？”“抵押给银行，按市价评估。”
据了解，西部某城市一银行支行行长是个中高手，她和开发商串通一气疯狂贷款，短短几年，违规贷出资金几个亿。事发后，她迅速和开发商达成攻守同盟，补办抵押手续，对抵押楼盘高额评估，结果抵押的楼盘价值高于贷出资金，该行长毫发无伤，甚至要求“官复原职”！
以上违规操作的后果是：银行的呆账，房地产开发商欠款曾在其中占了24%，与之相比，老百姓按揭欠款只占了0.4%。如此巨大的落差只能用机制缺陷来解释。
花花轿子人人抬
记者：“质量问题根源何在？”
李丁：“说来话长。中国有26000多家房地产公司，但有建筑能力的有多少？我们主要是通过承包来修建楼盘。我们常常看到这样的模式：某楼盘由某知名设计院设计，由获得鲁班奖的某建筑公司承建。从正常的项目运作流程来看，这没什么问题。建筑市场是个大市场，也讲究市场细分。但是谁来承包，预算多少就有猫腻了。我们一般会层层转包。外界炒作的工程招标多半是骗人的，因为开发商内部也存在着不同的利益群体。我们会把工程分包给和自己有关系的人。另外，一些官员也会推荐一些承包商，‘花花轿子人人抬’嘛！我经常看到工地上的人根本不是和我们签合同的人。那些包工头是房地产生物链中利润最低的一环，他们主要靠剥削工人和偷工减料发财。”
记者就他所陈述的情况多方求证，发现各开发商的操作手段大同小异。采访中记者就曾经得到一包工头如下邀请：“你们关系广，帮忙联系点业务，给你提成。”他手下有二十几个人，“可以承接任何工程。”
层层转包的直接后果是层层盘剥。“层层盘剥的结果是建设资金严重不足，建筑商为了保证利润，只有偷工减料。这就是质量问题层出不穷的根源！”
记者：“开发商为什么不干涉？”
李丁：“这就涉及到一个对谁负责的问题。表面上，我们对业主负责，其实，我们面对的是政府和银行。”
由此可见，目前所看到的诸如“面积缩水”、“房屋渗漏”、“延迟交楼”等问题其实早在开工之初就埋下伏笔，“这是必然结果，开发商和建筑公司都心知肚明。”
按规定，建筑施工必须请监理公司现场监理，“但目前的监理市场是买方市场，开发商占绝对主动权，监理公司形同虚设。开发商为了抬高楼盘身价，请一些知名监理公司监理，但这并不能改变监理公司的被动角色。而有关职能部门的例行检查不过是形式而已。你看到有因质量原因停工的报道吗？”李丁反问记者，顿了顿，“即使有也被摆平了。”
采访中，他用得最多的词是“摆平”，这几乎可以认为是房地产业的行规。由于众多腐败官员牵涉其中，要想追究房地产商的责任，“那你就要准备和一群官僚作对”，胜算几何？
野鸡也可变凤凰
“媒体靠我们养着呢！”谈到媒体，李丁流露出一丝不屑。
楼盘开工后，开发商开始策划包装上市。李丁向记者展示了周末的时间安排：上午接受某新报记者采访，中午和某时报房地产专刊主编吃饭，下午在某咖啡厅和某电视台广告部主任喝茶，晚上则和某晨报副主编共进晚餐，“他们只有一个目的———广告。”
按规定，楼盘必须具有“五证两书”才能销售，但媒体的眼睛“似乎突然出现了盲点”。据一份媒体研究报告，2001年房地产广告占了媒体全年广告量的55.67%以上，相当多的报纸都有房地产专刊，“我们是他们的米饭班主，他们敢说什么！”
媒体炒作的花样很多，“阳光、绿地、海景，污水四流的地方可以被说成天堂。”李丁说，“开发商都培养了一些记者，形成一个内部圈子，他们定期写吹捧新闻，制造概念。“比如最近报道的北京的一条臭水沟居然被说成水晶楼盘。
在媒体与房地产商的合作中，最具影响力和最有效的莫过于明星楼盘评选。“明星楼盘是媒体的绝妙发明。看起来很堂皇，很现代，实际上，一样见不得人！”
李丁说，明星楼盘评比的一个重要指标就是广告投放量，昆明某报的十大明星楼盘几乎就是广告投放量排名。一般而言，省级明星楼盘的标准是50万元，国家级明星楼盘的标准是200万元。“10个明星楼盘加上若干推荐楼盘，粗粗一算就是上千万纯利润！”
冠名“明星楼盘”后，灰姑娘往往变成金凤凰。“昆明某楼盘参加明星楼盘评比前，几百套房子只销了70多套，评上‘明星楼盘’后，不到一个月只剩了几套，开发商脸都笑歪了。”而与之对应的是北京美丽园刚刚评上明星楼盘就因楼板裂缝被告上法庭，“把这种楼盘评为明星，媒体是不是应该负误导之责？”
同时，媒体的过度竞争也给房地产商带来相当大的压力。李丁表示“铺天盖地的房地产专刊让我们不得不上，媒体是公信力的象征，如果谁缺席了他们的评比，几乎等于自动放弃了市场。”如此一来，媒体的利益和开发商的利益紧紧捆绑在一起，“他们能公正吗？”
据调查，一个楼盘的广告投放量从50万元～500万元不等，占开发商实际投资的30%～40%。“现在的房地产公司太多，广告效果相对于几年前大打折扣，惟一的办法是加大广告投入。”
开发商的资本以关系和贷款为主，但广告却需要现金投入，“媒体不是傻子，没钱想上广告或评明星楼盘，门都没有！”因此，开发商只有将后期建设资金投入广告窟窿。“很多楼盘出现配套设施不完善的问题，在这里就埋了病根。从某种角度而言，房地产广告繁荣是以透支楼盘质量为代价的。”
洗刷“原罪”
记者：“炒地皮、骗贷款、虚假广告、偷工减料……这么多问题，开发商不怕法律惩治？”
李丁：“这些隐患是开发商挥之不去的阴影，惟一的办法是洗刷‘原罪’，物管公司就应运而生。物管公司一般建立于楼盘建设尾期，这个期间也是前期积累问题的集中爆发期。”
按常理，物业管理是开发商吸引业主的一个重要手段，而实际操作中却往往成了开发商的替罪羊。李丁认为：“如果按正常程序运作，物业管理由开发商负责可以让业主得到更多的实惠，开发商对小区的建设理念和社区理念可以得到很好的贯彻。但实际上，物管公司成了开发商的挡箭牌。开发商故意混淆开发商和物管公司的关系，看起来是同根所生，实际上并没有隶属关系，但楼盘问题的实际责任承担人却张冠李戴到了物管头上。”
记者查阅了最近关于房地产纠纷的报道，发现物管和业主的冲突成了主流，而作为第一责任人的开发商却置身事外。“他们早开溜了！开发商一般在交楼后期就逐渐从楼盘中淡出，把问题全甩给物管，从而轻轻巧巧把自己的‘原罪’洗刷了。更有甚者，他们还反过来谴责物管公司，简直是贼喊捉贼！即使业主把开发商告上法庭，他们也会想办法摆脱纠缠，尽量把问题推向物管，而法院怎么判还很难说。法制不健全是众所周知的事实。”这真是房地产界一道奇异的风景。、
记者：“另外，质检部门为什么放水？按照规定，完工的楼盘必须经质检部门验收合格方可交楼。”
李丁：“检查的人就是给我们发开工证的人。楼盘封顶后，我们会请领导剪彩，至于问题，你觉得他们会说吗？他们大权在握，谁敢追究他们的责任！”
谁来惩罚
所有问题都在一系列暗箱运作中产生，业主总是最后一个知道真相。等到他们发现自己的房产问题百出时，会突然发现“居然找不到任何一方承担责任。只有受害者，没有肇事者。”
物管公司没有这个义务，房子不是他们建的；开发商早已人间蒸发，即使还“健在”，也多半是个空壳；向媒体索赔？“好像从来没有听说过。”况且，他们对财神爷负责还是对小业主负责？告职能部门监督不力？“那更不可能。”
记者了解到，目前流行的解决办法有两种：对于大公司，他们为了维持品牌和信誉，一般会给予一定赔偿，操作方式是和业主达成和解协议，大事化小，小事化了。对于小公司，他们的做法是破产。先将资金四处转移，然后资不抵债，宣告破产。“总之，损失不会由开发商承担。”
由此产生了一个关键问题：破产的房地产公司还能不能开发新的楼盘？答案是肯定的。李丁说，昆明某房地产公司开发的一个楼盘出了质量事故后，照样在另外一块地皮上开发楼盘，“只不过换了名字而已。”有业主发现这个玄机后曾向有关部门举报，但举报信如石沉大海。“开发商都是有背景的人，和一些官员有着千丝万缕的利害关系，谁敢查！”
由此可见，官员的腐败使得惩罚机制缺位，而惩罚机制的缺位意味着开发商违法违规的风险降到极低。做了坏事而不受惩罚，这种机制的缺陷和房地产的暴利怎能不让众多开发商趋之若鹜！
李丁认为，目前的房地产已成了一个不折不扣的怪胎，政府腐败官员、银行、媒体和开发商共同促成了它的繁荣，他们从中获取利益，反过来，他们也成了房地产怪胎最好的保护伞，“保护他们就等于保护自己！”
这就是房地产业的生存逻辑，让人不寒而栗。
http://house.focus.cn/msgview/402/1/913348.html
http://forum.home.news.cn/detail/73484583/1.html
◎语出又惊人！任志强：房地产打下去GDP就掉 温总理比开发商急!
作者：月光取暖 于 2010-02-05 09:43:11.0 发表
2月4日下午，在全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟共同建立的REICO工作室发布《2009-2010年中国房地产市场报告》(下称“REICO报告”)现场，素有“地产大嘴”之称的华远集团董事长任志强再次语出惊人：“房地产打下去GDP就掉下去了，GDP掉下去，温总理比我们开发商还急。”
即使是在政策环境已由宽松逐步收紧，中央亦开始使用“遏制”二字对房地产表态的情况下，任志强仍然强调，“我从来不认为政府要打压房地产。我最多认为政府是要打压部分房价过快增长城市的房价”。他认为，对此的正确理解应该是抑制投资，而并不是打压。……
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第5条回复：
作者：zqazy 于 2010-02-05 18:48:39.0 发表
中国房产业的官商一体化格局和房产支柱理念若不能打破，房产业目前的非市场、非法制化的混乱状况不能从根本上扭转，无论何种托市措施都将成为一厢情愿，透过繁荣的表象，其实是将大把大把的银子扔进这个黑洞去折腾，终究会酿成严重的后果。人民的政府不应该“哪管身后洪水滔天”。
现在，政府要牺牲一点速度，不要再急功近利，继续靠暴利的房地产业支撑表面的GDP政绩。应该用硬政策把准备花在房产业的钱引导到主要投在转变增长方式、实体经济、扶持中小企业和改善民生上。这样，才能团结广大民众共度时艰，维护社会安定，切实推动内需，才会有可持续的理想回报。
http://forum.home.news.cn/detail/73670252/1.html
视频：郎咸平说-房地产商惹谁了
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